Ипотека в Польше для украинцев в 2025 году: Руководство

Для многих украинцев, проживающих в Польше на основании PESEL-номера или карты побыта, ипотечный кредит становится не просто финансовой операцией, а реальным шансом обзавестись собственным уголком. В отличие от потребительского займа, который можно потратить на любые нужды, ипотека привязана к недвижимости: приобретаемая квартира или дом выступает залогом по кредиту. Разберёмся, как устроен этот механизм и что нужно, чтобы успешно получить жилищный кредит в Польше в 2025 году.

Основные отличия ипотеки от потребительского кредита

Ипотека ­– это долгосрочный кредит, где в залог банку передаётся сама недвижимость. Заёмные средства можно потратить только на покупку или строительство жилья. При обычном потребительском кредите залог не фигурирует, а сумма, как правило, меньше и выдаётся на более короткий срок.

Пример расчёта
Представьте: вы хотите купить квартиру за 300 000 злотых и готовы внести первоначальный взнос 20% (60 000 злотых). Остальные 240 000 злотых вы берёте в ипотеку на 30 лет под 7 % годовых. Ежемесячный платёж — примерно 1 600 злотых, включая часть основного долга и проценты.

Кто может оформить ипотеку в Польше

1. Граждане Польши
   У них минимальные формальные требования: стабильный официальный доход, документы и, при наличии, кредитная история.

2. Иностранцы с картой побыта
   Владельцы временного или постоянного вида на жительство получают доступ к ипотеке на тех же условиях, что и поляки, при условии подтверждения дохода.

3. Украинцы с PESEL UKR
   Некоторые банки охотнее работают с клиентами, имеющими карту побыта, но есть и программы, где ипотеку можно получить только по PESEL UKR. Главное ­– предоставить исчерпывающие финансовые документы.

Необходимый пакет документов

• Удостоверение личности: паспорт, карта побыта, PESEL.

• Подтверждение дохода:

  • umowa o pracę (рекомендуется);

  • umowa zlecenie или umowa o dzieło (требует дополнительных справок);

  • отчётность ИП и налоговые декларации, если вы работаете на себя.

• Выписки: из ZUS и PIT — для подтверждения уплаты налогов и взносов, а также банковские выписки для сверки реальных поступлений.

• Предварительный договор купли-продажи (umowa przedwstępna) — если вы уже выбрали объект.

Совет: собирайте бумаги заранее и проверяйте их актуальность. При сомнениях проконсультируйтесь с ипотечным консультантом.

Размер первого взноса

• Минимум 10% — при участии в некоторых государственных программах (например, «Mieszkanie bez wkładu własnego»).

• Стандартные 20% — обязательный уровень, рекомендуемый большинством банков.

Как подтвердить наличие средств?
Выписка с банковского счёта, договор дарения или займа от близких, документы о продаже другого имущества.

Что делать, если нет накоплений?
Государственные гарантии BGK, программы без первого взноса и льготные кредиты под 2 % годовых для молодых семей помогут закрыть дефицит собственных средств.

Условия кредитования в Польше в 2025 году

• Ставки: в среднем от 7 % до 9 % годовых.

• Типы ставок:

  • фиксированная (на весь срок или период 5–10 лет);

  • плавающая (меняется в зависимости от рыночных показателей).

• Сроки: до 35 лет (реже банки предоставляют более длительные займы).

• Дополнительные расходы:

  • страхование недвижимости и жизни;

  • оценка объекта (500–1 500 злотых);

  • комиссии за оформление, ведение счёта, нотариус и пр. (обычно 3–5 % от суммы кредита).

Совет: сравнивайте не только процентную ставку, но и скрытые платежи, штрафы за досрочное погашение и обязательные страховые продукты.

Где брать ипотеку иностранцам

Наиболее лояльные банки для украинцев с PESEL или картой побыта в 2025 году:

• PKO BP — от 20% взноса, ставки от 7,2%, сроки до 35 лет.

• Santander — от 20%, от 7,5%, до 30 лет; поддержка контрактников umowa zlecenie и ИП.

• ING Bank Śląski — от 15%, от 7,0%, до 35 лет; онлайн-сервис.

• mBank — от 20%, от 7,8%, до 35 лет; консультации на украинском и английском.

• Alior Bank — от 15%, от 7,3%, до 30 лет; требует подтверждённый адрес регистрации.

• Millennium Bank — от 15%, 8,8%, до 30 лет; карта побыта сроком минимум на год.

Нюанс: у каждого банка свои правила по документам и ставкам для иностранцев — уточняйте заранее.

Требования к недвижимости

• Новостройка обычно проходит оценку быстрее — строение свежее, с гарантией.

• Вторичный рынок дешевле, но возможны юридические или технические риски.

• Оценка имущества: банк заказывает экспертизу, чтобы убедиться в рыночной стоимости и отсутствии скрытых дефектов.

Совет: проверяйте все правоустанавливающие документы и, при необходимости, консультируйтесь с юристом.

Пошаговый алгоритм получения ипотеки

1. Анализ бюджета: рассчитайте максимально возможный ежемесячный платёж.

2. Поиск недвижимости: уточните у продавца, подходит ли объект под ипотеку.

3. Подписание предварительного договора с авансом (zadatek).

4. Сбор и подача документов в банк.

5. Проведение оценки недвижимости банком.

6. Получение решения (обычно 2–4 недели).

7. Подписание кредитного договора и всех приложений.

8. Перевод средств продавцу и регистрация права собственности.

Практический совет: не стесняйтесь задавать банку вопросы и просить разъяснений по незнакомым пунктам договора.

Государственные программы и льготы

• “Кредит без первого взноса” — возможность взять ипотеку от 0 % собственного участия.

• Льготная ставка 2 % для молодых семей или первичных покупателей.

• Программы для семей с детьми — субсидии на ремонт, рассрочки и др.

• Гарантии BGK ­– страхование части первого взноса государством.

Исследуйте условия каждой инициативы и проконсультируйтесь с банковским специалистом для оптимального выбора.